幸福(fu)指數、青年未來和(he)房(fang)地(di)產預售制度(du)

    幸福是每個人終身追求的一種感覺。不管是想買個包，買個手機買個電腦，讀個好學校，娶個好媳婦兒嫁個好老公，買個好房子等等，都是為了在幸福的路上多走一步，更接近幸福一點。幸福感是一種感覺，也可以說是人生存和追求的終極意義。但是什么是幸福沒法定論，因為每個人追求的東西不同。但是普通大眾普遍追求的一些指標可以統計和評分來大體評判特定人群的整體幸福感，也就是幸福指數。眾所周知，并不是越有錢就越幸福。毫無疑問當然，收入是幸福感其中一個非常重要的原因。經濟水平的發展十分重要，尤其是在擺脫極端貧困方面。而健康水平同樣是影響幸福程度的因素之一，毫無疑問，身體和心理健康水平都需納入考量。
    幸福指數A類指標：涉及認知范疇的生活滿意程度，包括生存狀況滿意度(如就業、收入、社會保障等)，生活質量滿意度(如居住狀況、醫療狀況、教育狀況等)。B類指標：涉及情感范疇的心態和情緒愉悅程度，包括精神緊張程度、心態等。C類指標：指人際以及個體與社會的和諧程度，包括對人際交往的滿意程度、身份認同，以及個人幸福與社會和城市發展之間的關系。 美國的經濟學家P.薩繆爾森提出了一個幸福方程式：效用/欲望=幸福指數。欲望是一種缺乏的感覺與求得滿足的愿望，它分為五種層次，從下至上：第一個層次是人的基本生理需要，第二個層次是安全需要，第三個層次是歸屬和愛的需要，第四個層次是尊重的需要，第五個層次是自我實現的需要。一般以五個指標來評估居民幸福指數，包括社會活動、社會地位、財富狀況、交際能力和身體狀況。
    在聯合國可持續發展解決方案網絡(SDSN)與哥倫比亞大學地球研究所共同發布的《全球幸福指數報告》中的157個樣本國家和地區中，中國排第83名，臺灣排名35，香港排名67。報告有一套非常復雜的標準，這套標準包括九大領域：教育、健康、環境、管理、時間、文化多樣性和包容性、社區活力、內心幸福感、生活水平等。在每個大領域下，又分別有3-4個分項，比如教育領域下有讀寫能力、學歷、知識、價值觀等，總計33個分項。排倒數的國家是阿富汗，排名154，其次是多哥和敘利亞。布隆迪排名最后，157名。
    據2015年6月香港《星島日報》報道，民意調查機構蓋洛普(Gallup Poll)公布全球幸福指數，拉美國家巴拿馬蟬聯榜首，香港排在下游的120位，臺灣排59位，中國排127位。
    不知道大家對這幾個全球排名感覺如何。我個人的感覺是，周邊接觸到的絕大部分人都不幸福，偶爾有些自我感覺良好的，要么是表演幸福，要么是虛榮。那不是幸福。絕大多數人每天都被各種不同的焦慮所圍繞--我們不幸福。
    更重要的(de)是，很多人(ren)(ren)迷惘，不知(zhi)道該(gai)怎么才能(neng)追尋幸(xing)福。很多人(ren)(ren)還(huan)沒出發就(jiu)已經覺得被(bei)打到了。因為現(xian)行的(de)根(gen)深蒂(di)固(gu)的(de)規則(ze)已經讓勝負已定。

    青年(nian)的未來在哪里(li)？

青年追求決定國家未來。愛國、敬業、奉(feng)獻，這些不時(shi)尚(shang)，甚至一些年輕人不太愿意提起的(de)詞語(yu)，其實是(shi)一直以(yi)來，社會所崇尚(shang)與追求的(de)核(he)心(xin)價(jia)值(zhi)觀的(de)概括(kuo)。時(shi)代(dai)開放了，思想多元了，并不等于(yu)沒有好壞對錯(cuo)；允(yun)許“異質思維(wei)”的(de)存在(zai)(zai)，不意味(wei)著放棄主(zhu)流價(jia)值(zhi)觀。核(he)心(xin)價(jia)值(zhi)觀之所以(yi)能(neng)夠存在(zai)(zai)，因為(wei)它是(shi)一種(zhong)(zhong)文化的(de)傳(chuan)承，一種(zhong)(zhong)精(jing)神的(de)堅守，一種(zhong)(zhong)能(neng)獲得大多數人認(ren)同的(de)行為(wei)規范。

    不同的國家，不同的歷史時期，都會有自己的核心價值觀。即便在美國這樣價值觀多元的國家，也依然存在對核心價值觀的塑造與傳播。諸多的好萊塢大片，不管情節做怎樣的改變，技術手段怎樣提升，也不管其如何表達與包裝，內核都與“美國夢”及其涵蓋的愛國、自由、民主、平等相關。有人說，“高大上”的核心價值在網絡時代很難被年輕人所接受，其實，難以被接受的不是價值觀本身，而是這些價值觀的表達方式——是空洞說教，還是潛移默化，效果天壤之別。青年的未來需要在并不完美的現實里，依然有理想，有追求，有堅守，在向上向善中實現自我，服務社會。但是再堅韌的種子，也需要必須的土壤和平臺才能生根發芽乃至綻放。
習總指出，祖國的(de)(de)未來屬(shu)于青(qing)(qing)年(nian)(nian)，重視青(qing)(qing)年(nian)(nian)就是重視未來。各級黨委和政(zheng)府要加強(qiang)對青(qing)(qing)年(nian)(nian)工作(zuo)的(de)(de)領導，為廣大青(qing)(qing)年(nian)(nian)成(cheng)長成(cheng)才、建功立業創(chuang)造良好環境和條(tiao)件，幫助和支持廣大青(qing)(qing)年(nian)(nian)在時代的(de)(de)舞(wu)臺上展現風采、發光發熱，努(nu)力為實(shi)(shi)現“兩個(ge)一百年(nian)(nian)”奮斗目標、實(shi)(shi)現中(zhong)華民族偉(wei)大復興(xing)的(de)(de)中(zhong)國夢貢(gong)獻青(qing)(qing)春的(de)(de)激情(qing)和力量。

    但是，未來是光明的，道路卻顯得異(yi)常屈折。

    我們(men)看到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)不管是(shi)(shi)大學(xue)還(huan)是(shi)(shi)小(xiao)學(xue)乃至幼兒園，都已經被功(gong)名(ming)利祿所包圍。浮躁成(cheng)(cheng)了(le)(le)主流的(de)(de)(de)(de)(de)狀態。大學(xue)生們(men)作為青年的(de)(de)(de)(de)(de)主要代(dai)表，卻更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)迷茫(mang)。找個高薪(xin)工(gong)作，有(you)項目有(you)資金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)導師(shi)，找個高富(fu)帥白富(fu)美（為什么(me)都離不開“富(fu)”呢？）成(cheng)(cheng)了(le)(le)最有(you)理想的(de)(de)(de)(de)(de)人生觀。“成(cheng)(cheng)功(gong)學(xue)”泛(fan)濫教導的(de)(de)(de)(de)(de)卻并不是(shi)(shi)真正的(de)(de)(de)(de)(de)抱負和事(shi)業(ye)心，而只是(shi)(shi)虛榮。“背棄了(le)(le)理想，誰(shui)人都可(ke)以(yi)(yi)”。于(yu)是(shi)(shi)畢業(ye)即(ji)失業(ye)，或者投(tou)身于(yu)滾滾紅(hong)塵(chen)，艱難生存，還(huan)怎(zen)(zen)么(me)能(neng)(neng)“不忘(wang)初心”？又(you)怎(zen)(zen)么(me)能(neng)(neng)像(xiang)往日的(de)(de)(de)(de)(de)師(shi)傅一(yi)樣(yang)潛心苦學(xue)數十年專(zhuan)(zhuan)(zhuan)注于(yu)一(yi)件事(shi)，做到(dao)極致，不斷鉆研，不斷開發(fa)，不斷創新，搞懂搞透，無限(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)揮自己的(de)(de)(de)(de)(de)創造力？投(tou)身于(yu)各(ge)行(xing)各(ge)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)年輕人如果都能(neng)(neng)有(you)這種追求，那各(ge)行(xing)各(ge)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)科技水平和工(gong)藝的(de)(de)(de)(de)(de)持續發(fa)展精(jing)益(yi)求精(jing)就是(shi)(shi)水到(dao)渠成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)，“工(gong)匠精(jing)神”也會(hui)成(cheng)(cheng)為令人敬佩(pei)的(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)素養，而不是(shi)(shi)口號式的(de)(de)(de)(de)(de)鼓吹可(ke)以(yi)(yi)取得的(de)(de)(de)(de)(de)效果。這樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)環境下(xia)青年才可(ke)以(yi)(yi)把自己的(de)(de)(de)(de)(de)興趣和特長與工(gong)作結合(he)起(qi)來，發(fa)揮出在最大的(de)(de)(de)(de)(de)效能(neng)(neng)。對于(yu)每個個體來說(shuo)，有(you)興趣有(you)愛好，有(you)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)有(you)追求，幸福感也會(hui)大大增(zeng)加吧。

    我們的(de)(de)(de)(de)(de)青年，在學(xue)校就(jiu)(jiu)要(yao)攀比(bi)衣食住行，還(huan)(huan)未(wei)畢業(ye)就(jiu)(jiu)要(yao)為(wei)(wei)找(zhao)(zhao)個(ge)(ge)養家糊口的(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)作而苦苦掙扎不(bu)(bu)(bu)惜犧牲自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)、興趣。養家糊口當(dang)然(ran)是(shi)責任，但是(shi)如果能(neng)(neng)讓(rang)(rang)大部分(fen)(fen)人的(de)(de)(de)(de)(de)興趣和工(gong)作相統(tong)一(yi)，讓(rang)(rang)大部分(fen)(fen)人的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值觀回歸到(dao)本(ben)(ben)性，能(neng)(neng)創造(zao)的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值應該會(hui)更大。現實上(shang)(shang)來說當(dang)有沒(mei)(mei)有房(fang)子成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)能(neng)(neng)不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)找(zhao)(zhao)到(dao)女朋(peng)友的(de)(de)(de)(de)(de)必(bi)要(yao)條件后(hou)，大部分(fen)(fen)青年步履維艱。“高薪”成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)了找(zhao)(zhao)工(gong)作的(de)(de)(de)(de)(de)唯(wei)一(yi)標準，收入水(shui)平成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)了成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)功的(de)(de)(de)(de)(de)唯(wei)一(yi)標準，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)了出賣自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)時間、健康、感情、理(li)想(xiang)的(de)(de)(de)(de)(de)唯(wei)一(yi)價(jia)碼。而高不(bu)(bu)(bu)可及的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)價(jia)就(jiu)(jiu)像(xiang)(xiang)是(shi)個(ge)(ge)夢，很多(duo)脆弱的(de)(de)(de)(de)(de)人連夢都不(bu)(bu)(bu)敢做(zuo)就(jiu)(jiu)只能(neng)(neng)放棄了。沉溺于(yu)網(wang)(wang)絡游戲，就(jiu)(jiu)像(xiang)(xiang)精神(shen)鴉片。網(wang)(wang)吧才(cai)2元一(yi)小時啊，還(huan)(huan)有空調。網(wang)(wang)絡世界(jie)也(ye)許能(neng)(neng)找(zhao)(zhao)到(dao)更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)幸福(fu)感，在那里也(ye)許可以扮成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)其他(ta)(ta)人，其他(ta)(ta)自己(ji)(ji)想(xiang)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)“成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)功”的(de)(de)(de)(de)(de)人，廉價(jia)而高效。況且還(huan)(huan)有各種低(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)騙(pian)術等著你去發掘和實現，每(mei)天QQ上(shang)(shang)都會(hui)收到(dao)各種詐騙(pian)信息(xi)。因為(wei)(wei)網(wang)(wang)絡是(shi)最(zui)低(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)詐騙(pian)發起地，詐騙(pian)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)(wei)這(zhe)一(yi)部分(fen)(fen)沒(mei)(mei)有資本(ben)(ben)沒(mei)(mei)有平臺的(de)(de)(de)(de)(de)青年的(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)佳的(de)(de)(de)(de)(de)選擇。對(dui)于(yu)這(zhe)部分(fen)(fen)青年來說，他(ta)(ta)何(he)嘗(chang)不(bu)(bu)(bu)是(shi)犧牲了自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)想(xiang)，犧牲了自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)青春。但更大的(de)(de)(de)(de)(de)受(shou)害者確實受(shou)騙(pian)者，卻(que)是(shi)整個(ge)(ge)社會(hui)。

    我們的青年，本來都有自己的追求。有的愛音樂，有的愛美術，有的愛旅行，有的愛木工，有的愛發明，有的愛建筑，等等。但是大部分青年人作為所謂的屌絲，卻沒有錢來實現自己的追求，做自己想做的事。沒法實現自己的興趣愛好，甚至不敢買自己想買的東西。幸福感在哪里？哪怕是找到好工作的白領，存錢買房成了最大的目標。所以我們的存款率存款額巨大，流動性不足。怎么辦？降息，降準，增發。刺激內需。但是即使有錢，中國人敢花嗎？存錢買房、存錢結婚、存錢養娃兒、存錢治病、存錢讀書、存錢買墓。哪怕存款的速度遠遠跟不上房價學費醫療費墓地價格的上漲速度，那也得存啊，總要向前看，總要努力啊是吧哪怕看不到希望？放棄了理想沒關系，背離了自己沒關系，道德標準下滑沒關系，價值觀偏移沒關系，環境污染殆盡沒關系。但是在付出了這么多之后，還是不能“成功”，還是買不起房，還是屌絲，那到底是哪里出問題了呢？
網(wang)(wang)上的(de)東西便宜，所(suo)以(yi)網(wang)(wang)絡銷售火爆，擠垮實(shi)體店鋪。不(bu)良商(shang)家看到這個(ge)(ge)契機就推出假冒(mao)偽劣(lie)商(shang)品，達到泛濫的(de)地步(bu)。甚至連食(shi)品藥品奶粉疫苗都不(bu)能保障安全(quan)了。這是一個(ge)(ge)怪(guai)圈，是一個(ge)(ge)惡性(xing)循(xun)環。就像(xiang)大環境中(zhong)的(de)金融(rong)經濟和房(fang)(fang)地產經濟擠垮實(shi)業。虛(xu)無(wu)的(de)金融(rong)經濟和房(fang)(fang)地產經濟撐大了表面數據，但卻無(wu)異于飲鴆止(zhi)渴。遏制(zhi)了滿(man)足(zu)日常(chang)所(suo)需(xu)的(de)內(nei)需(xu)消(xiao)費(fei)，扼殺(sha)了青年們滿(man)足(zu)自己的(de)小(xiao)(xiao)小(xiao)(xiao)興趣(qu)小(xiao)(xiao)小(xiao)(xiao)幸福和快樂(le)的(de)膽量，要知(zhi)道(dao)一套(tao)房(fang)(fang)子(zi)足(zu)以(yi)讓(rang)兩個(ge)(ge)青年的(de)兩家人節衣縮食(shi)十幾年，談何(he)興趣(qu)消(xiao)費(fei)，談何(he)追(zhui)求理想？

    房地產經濟已經快要壓垮實體經濟了。人的流動總是往工資高的地方和行業去，資本的逐利性就是人的逐利性。房地產的“繁榮”炒高了地價，工業用地的價格也水漲船高。建廠房的成本當然也是一樣增加。而以本人所在的小城市為例，作為生產者的員工月薪一般3-5千元，但是建筑行業的技術工人日薪可達3-5百元。導致工廠工人工作積極性降低，人心浮躁，甚至不服從管理乃至破壞生產，很簡單大不了不干啦去工地。雖然辛苦點但是工資還高呢，雖說不是每天有活干但是一個月干十天就抵上一個月班，剩下二十天還能打牌玩去呢。導致實業工廠生產效率降低，人工成本進一步增加。而我們的CPI居民消費價格指數（這個是不包含房地產價格的）增長率并不高，大概只有4%左右每年，這4%中還有相當一部分是由于油價等大宗產品價格上漲帶來的連鎖反應。換言之實業產出的產品價格并沒有大幅上漲，那么這些土地、建筑、人工等成本的上漲無疑都成為實業工廠的巨大負擔。但是，這還不是最重要的。貸款政策才是壓死實體經濟的最后一根稻草。資本的逐利性讓銀行很愿意將貸款發放給穩賺不賠的房地產業，卻對實體經濟的中小企業收緊銀根。畢竟實體企業利潤率低回本周期長，是賺是賠還不一定呢。當然這是對比的房地產永遠上漲的情況。不過很現實的現象是筆者最近看到多地都有很多半途而廢的廠房和倒閉的實體公司，據稱都是因為還清了銀行貸款后續貸的時候未獲批準導致資金鏈斷裂而垮掉的。
房地產業的欣欣向榮，讓所有人都認為房價只漲不跌而且是上漲速度最快的，當然銀行是最大的推手，因為銀行是房地產業最大的接盤俠。幾乎所有的地，所有的房子，東歐被抵押給銀行做了貸款。要知道這個抵押可是按照當時的市場價格抵押的，并不是成本價格。如果房價持續上漲，銀行是相當安全，因為違約者將面臨銀行收回地產或者房產的風險，銀行收回后甚至可以溢價賣出去再賺一筆。但是，如果房地產價格下降會怎么樣？
必然有(you)(you)很多投資(zi)者放棄還(huan)貸主動違約，導致(zhi)(zhi)進(jin)一(yi)步(bu)供過于(yu)求，價(jia)格(ge)進(jin)一(yi)步(bu)下滑(hua)成為惡性循環，銀(yin)行(xing)哪(na)怕收回房(fang)產(chan)地(di)(di)(di)產(chan)，因為貸出(chu)的(de)(de)(de)(de)(de)是房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價(jia)格(ge)上(shang)漲時候(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場價(jia)格(ge)，收回的(de)(de)(de)(de)(de)只(zhi)是成本(ben)價(jia)格(ge)建(jian)造的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子(zi)，而在房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)不(bu)景氣(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)房(fang)子(zi)只(zhi)是一(yi)堆磚石瓦塊而已，這時候(hou)銀(yin)行(xing)就成了(le)最大(da)(da)(da)的(de)(de)(de)(de)(de)輸家。股東們不(bu)會(hui)讓這一(yi)現象發生，所以(yi)必須推動房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場持續高速增長(chang)才(cai)能用越來(lai)(lai)越大(da)(da)(da)的(de)(de)(de)(de)(de)泡沫掩蓋這個爛(lan)攤子(zi)。從這個房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)綁架(jia)銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)角度看來(lai)(lai)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)綁架(jia)了(le)所有(you)(you)人(ren)。因為我國的(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)(da)部分(fen)銀(yin)行(xing)雖說(shuo)是股份制(zhi)，但(dan)還(huan)是國有(you)(you)銀(yin)行(xing)。而且銀(yin)行(xing)放貸出(chu)去(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)錢，也是全(quan)(quan)體國民省(sheng)吃儉用存(cun)下來(lai)(lai)準備(bei)買房(fang)子(zi)或者養老(lao)的(de)(de)(de)(de)(de)錢。房(fang)價(jia)下跌導致(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)銀(yin)行(xing)破(po)產(chan)結果(guo)是沒買房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)可能血本(ben)無歸，有(you)(you)一(yi)套房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)相對安全(quan)(quan)反(fan)正要住的(de)(de)(de)(de)(de)，有(you)(you)多套房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)資(zi)產(chan)縮水，多余房(fang)產(chan)低價(jia)也無法拋(pao)售(shou)。所有(you)(you)人(ren)，所有(you)(you)行(xing)業都(dou)被房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)綁架(jia)了(le)。去(qu)(qu)庫存(cun)怎(zen)么去(qu)(qu)，是讓本(ben)來(lai)(lai)就無心種地(di)(di)(di)任(ren)由土地(di)(di)(di)荒(huang)蕪的(de)(de)(de)(de)(de)農民進(jin)城買房(fang)，還(huan)是鼓勵大(da)(da)(da)家再生二胎然后等個十(shi)幾年(nian)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)泡沫撐不(bu)下去(qu)(qu)了(le)，下一(yi)波接(jie)盤俠(xia)又長(chang)大(da)(da)(da)？事(shi)實上(shang)大(da)(da)(da)家都(dou)清楚，這都(dou)是頭(tou)疼醫頭(tou)腳疼醫腳，甚至都(dou)只(zhi)是飲(yin)鴆止渴。拖得(de)越久，摔得(de)越重。

    我們知道房產商他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的。基本上就是“空手道”。
房子修好(hao)后在(zai)正式開盤前(qian)(qian)，通常要(yao)舉(ju)(ju)行(xing)(xing)(xing)(xing)一(yi)個(ge)“內(nei)(nei)部認購(gou)會”。這(zhe)個(ge)內(nei)(nei)部認購(gou)，其(qi)實(shi)就是(shi)召集(ji)公司內(nei)(nei)部員工(gong)和(he)一(yi)些相熟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)炒房客 （或(huo)(huo)者(zhe)(zhe)干脆(cui)是(shi)一(yi)些從招聘會上(shang)(shang)(shang)收(shou)集(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)臨(lin)時(shi)聘用人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“身份(fen)證復印件”），以(yi)這(zhe)些人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)名義(yi)來買(mai)(mai)房子，全部用銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)來買(mai)(mai)。并且，此次(ci)交(jiao)易(yi)上(shang)(shang)(shang)報給銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)價(jia)，必(bi)須比(bi)實(shi)際的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)內(nei)(nei)部交(jiao)易(yi)價(jia)提高(gao)30%。為(wei)什么(me)？因為(wei)貸(dai)(dai)款(kuan)買(mai)(mai)房要(yao)首付兩(liang)成啊(a)！舉(ju)(ju)個(ge)例子，如(ru)果你(ni)(ni)想收(shou)回100萬(wan)(wan)，那你(ni)(ni)就必(bi)須以(yi)130萬(wan)(wan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房價(jia)向銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)。這(zhe)樣，銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)給你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)錢(qian)就是(shi)：130萬(wan)(wan)×0.8=104萬(wan)(wan)；你(ni)(ni)實(shi)際裝進 口袋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)錢(qian)就是(shi)：104萬(wan)(wan)—4萬(wan)(wan)（給相關(guan)(guan)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)人員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“好(hao)處費”）=100萬(wan)(wan)。就這(zhe)樣，通過(guo)開盤前(qian)(qian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)內(nei)(nei)部認購(gou)，房產(chan)(chan)商(shang)(shang)其(qi)實(shi)已(yi)經(jing)成功(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)全部收(shou)回了(le)投資，把所(suo)有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)風險轉(zhuan)(zhuan)給了(le)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)。到這(zhe)時(shi)，房產(chan)(chan)商(shang)(shang)再打廣告賣房子，并歸還(huan)“買(mai)(mai)地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)”和(he)“修房子的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)建筑商(shang)(shang)墊資”。 如(ru)果有(you)(you)真正的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資者(zhe)(zhe)或(huo)(huo)者(zhe)(zhe)剛需(xu)者(zhe)(zhe)買(mai)(mai)房，那就按這(zhe)個(ge)加價(jia)了(le)30%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)再加上(shang)(shang)(shang)利潤賣給他；如(ru)果一(yi)直沒(mei)有(you)(you)投資者(zhe)(zhe)買(mai)(mai)房，那就不斷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)把自(zi)己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房子加價(jia)轉(zhuan)(zhuan)貸(dai)(dai)給自(zi)己(ji)(ji)，不斷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)用銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)錢(qian)來還(huan)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)債。不過(guo)，由(you)于已(yi)經(jing)收(shou)回了(le)按揭貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)首付款(kuan)，所(suo)以(yi)后面的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)操作并不需(xu)要(yao)每一(yi)次(ci)都加價(jia)30%，只(zhi)需(xu)按著樓市房價(jia)本來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)幅(fu)度加價(jia)就可以(yi)了(le)。其(qi)實(shi)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)在(zai)這(zhe)個(ge)過(guo)程中是(shi)推(tui)手(shou)，也(ye)是(shi)最大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)風險承擔者(zhe)(zhe)。是(shi)被綁(bang)架(jia)者(zhe)(zhe)，也(ye)是(shi)患(huan)上(shang)(shang)(shang)斯(si)德(de)哥(ge)爾摩(mo)綜合癥(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)綁(bang)架(jia)者(zhe)(zhe)：被房地(di)產(chan)(chan)綁(bang)架(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)必(bi)須綁(bang)架(jia)全體(ti)和(he)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)有(you)(you)關(guan)(guan)聯有(you)(you)經(jing)濟往來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)(xing)(xing)業和(he)個(ge)人，才能維(wei)護自(zi)己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)利益。

  
    那么，商品房預售制度又是扮演怎樣的角色呢？商品房預售制從香港傳至內地，在發源地香港，商品房預售又是怎樣的呢？
　　對于“賣樓花”（即期房銷售）的來歷，香港有多種版本。大致的說法就是香港的房地產巨頭發明了此方法，之后“樓花”讓許多人賺到錢，同時又解決了許多人的居住問題。20世紀50年代初，香港政府還未推行公共房屋制度。許多人棲身于木屋或者其他臨時住宅，住房的需求是相當高，不過大多數居民的儲蓄很少。一些房地產商就想出妙招，在樓宇未蓋好之前，預收買家一部分資金。待樓宇竣工交付使用時，買家再付余款。“樓花”制度下，多方在其中獲得利益。　　在1955年到1965年間，“樓花”制度給香港的發展注入極強的動力。上世紀60年代中期香港發生了地產有關的金融危機。之后的幾十年間，香港政府出臺了大量商品房預售制度的規范性文件，如香港的樓花一般是毛胚房，禁止炒賣樓花行為等。在這方面，內地相應的監管有些滯后。
　　相比于發達市場經濟中的現房銷售制度，商品房預售制度有一定的特點。購房者在房屋未竣工前交付一定的款項，而開發商則做出房屋將售予樓花購買者的許諾。雖然房屋買賣合同尚未成立，商品房預售的合約行為卻已受到法律保障。雖然預售制是香港的一項發明，現實中卻容易被人利用。房地產開發的高杠桿和開發商的高負債，都可能推高樓價，也可以導致金融危機。
　　更重(zhong)要的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)，樓花(hua)事實上是(shi)(shi)(shi)可以(yi)炒(chao)賣的(de)(de)。一些人(ren)在預(yu)(yu)(yu)售(shou)期(qi)購(gou)買大量樓花(hua)，之(zhi)后再賣給(gei)終端客戶。中(zhong)間的(de)(de)投(tou)機(ji)商可以(yi)借機(ji)捂(wu)盤或者(zhe)制(zhi)(zhi)造各種扭曲市場的(de)(de)行為。此外，“貨不對板”也是(shi)(shi)(shi)樓花(hua)制(zhi)(zhi)度中(zhong)容易引起糾紛(fen)之(zhi)處。這(zhe)也是(shi)(shi)(shi)許(xu)多民眾對預(yu)(yu)(yu)售(shou)制(zhi)(zhi)不滿的(de)(de)原因。有人(ren)覺得(de)，商品(pin)房(fang)預(yu)(yu)(yu)售(shou)是(shi)(shi)(shi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商精心(xin)設計的(de)(de)騙(pian)局。他(ta)們制(zhi)(zhi)造“期(qi)房(fang)價格低(di)”的(de)(de)假象，無(wu)償占用購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)(de)預(yu)(yu)(yu)付款，也無(wu)需(xu)承擔房(fang)屋建成后的(de)(de)存貨成本(ben)。開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商拿到預(yu)(yu)(yu)售(shou)款之(zhi)后，獲(huo)得(de)銀行貸款，還能到下(xia)一個項(xiang)目(mu)囤(dun)地(di)(di)炒(chao)地(di)(di)。買房(fang)者(zhe)承擔風險(xian)：開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商不按期(qi)交房(fang)，或交房(fang)之(zhi)后有瑕疵，維權很(hen)麻(ma)煩。據(ju)說(shuo)，預(yu)(yu)(yu)售(shou)制(zhi)(zhi)是(shi)(shi)(shi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商利用強勢地(di)(di)位對買房(fang)者(zhe)的(de)(de)欺壓。

    通常買東西都可以看到最終產品鑒定其質量如何，但買預售房的人在簽署有效合同的時候卻沒有這樣的好處。合同：購買預售房要先簽合同，但要等到樓房建成、住宅平面圖注冊之后，合同才能履行。建筑材料包括鋼筋水泥、地板磚、墻面磚之類的材料消費者幾乎沒有挑選的權利。購買預售房，在施工過程中，經常需要對建筑圖紙進行修改，有時可能會導致完工后的單元與原來圖紙所顯示的并不完全一致。買主既無從確切了解住房單元建成后是什么樣子，也無法準確得知住房固定裝置和裝修的質量和規格。有時住房固定裝置和裝修的質量、規格與買主在購買時所想象的與完工后住房單元的樣子并不相符。甚至，樓盤延期交付數不勝數甚至成為常態，爛尾導致無法交付的案例也屢見不鮮。購房者全家辛苦半生的購房款打了水漂。
    2012年(nian)八月初，市場傳(chuan)出住房(fang)和城鄉建設部研究取消(xiao)“商品房(fang)預售制”消(xiao)息。此后住建部出面辟謠，否認(ren)市場的(de)傳(chuan)聞。因(yin)為擔(dan)心“商品房(fang)預售制”被取消(xiao)，滬深交易所的(de)房(fang)地產(chan)(chan)股價全(quan)盤(pan)下跌。由(you)此可(ke)見預售制度(du)對房(fang)地產(chan)(chan)的(de)貢(gong)獻(xian)和影響。

    《城市商品房預售管理辦法》自1995年1月1日起正式施行以來，我國的房地產價格一路高歌猛進。我們來看看這個辦法的相關條款：
第五條 商品房預售應當符合下列條件：
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十二條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五(wu)條 開發(fa)企業隱瞞(man)有關情(qing)況、提供(gong)虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不(bu)正當手(shou)段取得商品房預(yu)(yu)售許(xu)可(ke)的，由房地產管理(li)部門責(ze)令停止預(yu)(yu)售，撤銷商品房預(yu)(yu)售許(xu)可(ke)，并處3萬元(yuan)罰款。

    我們來逐條看看這些條款是怎么實施的。
    綜(zong)合(he)我(wo)國國情(qing)(qing)，投入資金是(shi)(shi)否達到(dao)25%這(zhe)(zhe)個(ge)，相(xiang)信(xin)每個(ge)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)商(shang)(shang)都(dou)會想(xiang)(xiang)辦(ban)法(fa)讓報表顯示達到(dao)。確定(ding)施工進度和(he)(he)(he)竣工交(jiao)付(fu)(fu)日期(qi)自然不(bu)在話(hua)下(xia)。《商(shang)(shang)品房(fang)(fang)預售(shou)許可(ke)(ke)證(zheng)》的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)取(qu)(qu)得(de)(de)，可(ke)(ke)以參考第十五條指導的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方法(fa)，畢竟萬(wan)(wan)一(yi)(yi)被發(fa)(fa)現(xian)是(shi)(shi)違(wei)(wei)法(fa)取(qu)(qu)得(de)(de)，也(ye)無(wu)(wu)(wu)非是(shi)(shi)撤(che)銷許可(ke)(ke)并處(chu)(chu)罰金3萬(wan)(wan)元(yuan)。不(bu)按規定(ding)使(shi)用(yong)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)預售(shou)款(kuan)(kuan)項的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)說(shuo)將購房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)挪作他(ta)用(yong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，可(ke)(ke)處(chu)(chu)以違(wei)(wei)法(fa)所(suo)(suo)得(de)(de)3倍(bei)以下(xia)但不(bu)超過(guo)(guo)3萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)罰款(kuan)(kuan)。對(dui)于(yu)(yu)動輒數億數十億的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)預售(shou)款(kuan)(kuan)來說(shuo)，3倍(bei)以下(xia)但不(bu)超過(guo)(guo)3萬(wan)(wan)元(yuan)，這(zhe)(zhe)還(huan)真(zhen)是(shi)(shi)要好(hao)好(hao)算算。。。三(san)萬(wan)(wan)元(yuan)可(ke)(ke)能連(lian)九萬(wan)(wan)牛一(yi)(yi)毛都(dou)算不(bu)上(shang)。完全(quan)可(ke)(ke)以忽略不(bu)計(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)違(wei)(wei)法(fa)成本(ben)對(dui)應(ying)著(zhu)數億數十億的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金，這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)在逼著(zhu)他(ta)違(wei)(wei)法(fa)啊！至(zhi)于(yu)(yu)預售(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)交(jiao)付(fu)(fu)使(shi)用(yong)之(zhi)日起(qi)90日內辦(ban)理屬權(quan)登記，我(wo)想(xiang)(xiang)大(da)(da)(da)部分房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)商(shang)(shang)應(ying)該都(dou)沒有(you)按規定(ding)落(luo)實。筆者所(suo)(suo)處(chu)(chu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)小城(cheng)據說(shuo)相(xiang)當(dang)(dang)部分小區入住多(duo)年(nian)都(dou)還(huan)沒法(fa)辦(ban)理房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)，因(yin)為各(ge)種(zhong)手(shou)續不(bu)全(quan)？這(zhe)(zhe)些(xie)不(bu)是(shi)(shi)應(ying)該在預售(shou)前(qian)(qian)就(jiu)審核的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)嗎(ma)？至(zhi)于(yu)(yu)“開(kai)(kai)發(fa)(fa)企業應(ying)當(dang)(dang)承擔違(wei)(wei)約責任”，在整個(ge)購房(fang)(fang)過(guo)(guo)程中，購房(fang)(fang)者都(dou)沒有(you)話(hua)語(yu)權(quan)甚至(zhi)知(zhi)情(qing)(qing)權(quan)。收房(fang)(fang)前(qian)(qian)對(dui)房(fang)(fang)屋質量、小區配套(tao)沒有(you)知(zhi)情(qing)(qing)權(quan)控制權(quan)，對(dui)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)延期(qi)交(jiao)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)也(ye)無(wu)(wu)(wu)計(ji)可(ke)(ke)施，對(dui)交(jiao)房(fang)(fang)后因(yin)為開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)證(zheng)照手(shou)續不(bu)全(quan)辦(ban)不(bu)了(le)(le)(le)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)無(wu)(wu)(wu)能為力，對(dui)小區學區劃分沒有(you)決定(ding)權(quan)。筆者所(suo)(suo)在的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)小城(cheng)因(yin)為以上(shang)這(zhe)(zhe)些(xie)問(wen)題(ti)經常(chang)發(fa)(fa)生業主到(dao)政(zheng)府門前(qian)(qian)舉橫幅維權(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)象(xiang)，讓政(zheng)府公信(xin)力和(he)(he)(he)形(xing)象(xiang)受到(dao)影響，這(zhe)(zhe)也(ye)是(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)綁(bang)架政(zheng)府的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)微觀明證(zheng)。開(kai)(kai)放商(shang)(shang)違(wei)(wei)法(fa)不(bu)需(xu)成本(ben)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)違(wei)(wei)約了(le)(le)(le)購房(fang)(fang)者無(wu)(wu)(wu)計(ji)可(ke)(ke)施，因(yin)為大(da)(da)(da)不(bu)了(le)(le)(le)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)說(shuo)給你退房(fang)(fang)行了(le)(le)(le)吧？殊不(bu)知(zhi)當(dang)(dang)時(shi)購買預售(shou)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價格現(xian)在已(yi)經又大(da)(da)(da)幅上(shang)漲，此時(shi)按原合(he)同價退房(fang)(fang)損失更(geng)大(da)(da)(da)，退房(fang)(fang)了(le)(le)(le)就(jiu)又買不(bu)起(qi)或(huo)者又要多(duo)花幾十萬(wan)(wan)才能買到(dao)房(fang)(fang)了(le)(le)(le)。這(zhe)(zhe)些(xie)都(dou)讓開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)可(ke)(ke)以肆無(wu)(wu)(wu)忌憚的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)違(wei)(wei)約違(wei)(wei)法(fa)，因(yin)為不(bu)需(xu)要承擔任何責任和(he)(he)(he)懲罰，只(zhi)需(xu)要背負(fu)一(yi)(yi)點(dian)道義(yi)上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)壓力。而這(zhe)(zhe)個(ge)，在巨(ju)大(da)(da)(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)利(li)潤面前(qian)(qian)，可(ke)(ke)以很輕易的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)拋開(kai)(kai)一(yi)(yi)邊(bian)就(jiu)行了(le)(le)(le)。

    那么假如取消了商品房預售制度那會怎樣呢？
    首先銀行壓力沒那么大了，風險降低。現房貸款的風險畢竟比期房貸款的風險要小。可能會在一定時期內導致房產價格下滑，部分沒有實力的小房地產商破產。但換個角度這何嘗不是優勝劣汰的過程？房地產生產銷售過程中違規違法的更多的更普遍的也是這些沒實力的小型房地產商，制造了太多社會事件，增加了不穩定因素，危害了政府公信力。而房地產價格一定的下滑，會緩解青年的購房壓力和大家對房地產的關注度，解放出更多的勞動力，包括普通工人和我們的青年，可以不再聚焦于房地產，踏踏實實的做好本職工作，青年購房壓力減小后可以潛心專注做自己的工作甚至追求自己的興趣，銀行的存款的流動性并不會因為房地產的增長變緩而停滯，達到一定的臨界點后當買房不再成為整個社會的普遍負擔，全體國民敢于消費，不光可以提高流動性擴大內需刺激消費，更可以提高全體國民的勞動積極性和生活積極性，自然會提高幸福指數。
不用怕被房地產綁架，一味的隱忍退讓只會讓泡沫越來越大危險性越來越大。不破不立，只有掙脫出來才能把銀行，實體經濟，青年們，全體國民從房地產的綁架中解放
出來。也許沒有了(le)這么大的(de)購(gou)房壓力，整個社會的(de)經濟(ji)更(geng)活躍，生活更(geng)純粹，人心更(geng)淳(chun)樸(pu)，更(geng)容易“不(bu)忘(wang)初(chu)心”，更(geng)容易發揮“工匠精神(shen)”，青(qing)(qing)年們更(geng)愛國、更(geng)敬業、更(geng)樂(le)于奉獻。青(qing)(qing)年強，則中國強。那樣的(de)未(wei)來，或許是更(geng)有前景，更(geng)可持(chi)續發展，更(geng)不(bu)可限(xian)量的(de)未(wei)來。